Vj-85/1998/26

A Gazdasági Versenyhivatal Versenytanácsa dr. Andrejkovics János jogtanácsos által képviselt Nyíregyháza Megyei Jogú Város Önkormányzata (4400 Nyíregyháza, Kossuth u. 1.) eljárás alá vont vállalkozás ellen gazdasági erőfölénnyel történő visszaélés tárgyában indított eljárásban - tárgyaláson- meghozta a következő

határozatot

A Versenytanács az eljárást megszünteti.

A határozat felülvizsgálatát a kézbesítéstől számított 30 napon belül a Gazdasági Versenyhivatalnál benyújtható, de a Fővárosi Bírósághoz címzett keresettel kérheti az eljárás alá vont vállalkozás.

Indoklás

I.

Nyíregyháza városban a nem lakás céljára szolgáló helyiségek nagyobb része önkormányzati tulajdonban volt, melyeket döntően elidegenített, így jelenleg kb. 10 % a részesedése. Ezen ingatlanait bérbeadás útján hasznosítja, a bérlők kiválasztása pályázat útján, versenytárgyaláson történik. A szerződést általában határozatlan időre köti, a díjakat a piaci viszonyoknak megfelelően állapítja meg. Nem tiltja 50 %-ig az albérletbe adást, sőt a bérleti jog átruházáshoz köteles hozzájárulni, amennyiben az általa megszabott hozzájárulási díjat a bérlő megfizeti.
A város nagyságrendjére jellemző, hogy a belvárostól 1,5 - 2 km-re találhatók alközpontjai, és a lakótelep is csak 2 - 2,5 km-re fekszik a centrumtól.
A központban számos üzlethelyiség van, melyek iránt - főként külföldi vállalkozások részéről - jelentős érdeklődés mutatkozik.
A határozatlan időre megszerzett bérleti jogosultságot a bérlők gyakran átruházzák, élnek az albérletbe adás lehetőségével, lényegesen drágábban, mint ahogy az eljárás alá vonttal megállapodtak. A belvárosban megfelelő kínálat van különböző helyiségekre, de a díjak rendkívül széles skálán mozognak. Az eljárás alá vont újabb helyiségeket csak a határozott idejű bérleti szerződések lejárta után tud kínálni.

1997. év novemberében újsághirdetésben (22. sz. melléklet)
- belvárosi üzleteket, irodákat kínáltak 1,7 millió Ft-tól eladásra, bérletre;
- belvárosi 100 m2-es helyiséget, ár nélkül;
- belvárosi 200 m2-es üzlethelyiséget 100.000.- Ft/hó bérleti díjért (6.000.- Ft/m2/év).

1998. januárban ugyanezen újságban alábbi hirdetések szerepeltek:
- belvárosi 140 m2 új pince, 600.- Ft/m2/hó (7.200.- Ft/m2/év)
- 140 m2-es földszinti helyiség 800.- Ft/m2/hó (9.600.- Ft/m2/év)
- centrumban 120 m2-es pince-raktár 50.000.- Ft/hó (5.000.- Ft/m2/év)

1998. februárban
- belvárosi helyiséget ár nélkül kínáltak
- áprilisban 70 - 150 m2 irodát 60 - 170.000.- Ft/hó díjért (12 - 13.000.- Ft/m2/év)

1997-ben az önkormányzat átlagban nem lakás céljára szolgáló helyiséget, helységcsoportot 14.300.- - 23.000.- Ft/m2/év bérleti díjért hasznosított, ezen belül a belvárosban:
- Zrínyi utcai üzlet 16.000.- Ft/m2/év + szociális helyiség 6.250.- Ft/m2/év + ÁFA,
- Dózsa György kis helyiség 15.000.- Ft/m2/év + ÁFA ,
- Bethlen Gábor kis helyiség 43.700.- Ft/m2/év,
- Szarvas u. 126 m2 14.500.- Ft/m2/év (19. sorszám alatt).

1997-ben a centrumban gazdát cserélt az Országzászló téren 341 m2 üzlethelyiség + 67 m2 raktár,
1998. februárban ugyanitt 340 m2 + 23 m2 helyiségcsoport, Zrínyi utcában 161 + 58 m2-es helyiségcsoport, az ára nem ismert (22. irat).
1997-ben ingatlanközvetítő cég kis alapterületű üzletet adott bérbe 25.000.- Ft/m2/év áron (20/a. irat).
80 m2 bérleti jogát 15 millió Ft-ért adta tovább,
170 m2 évi bérleti díja 625.000.- Ft + ÁFA (36.760.- Ft/m2/év + ÁFA)
120 m2 25.000.- Ft/m2/év.

Ezenfelül számos hirdetés volt ár megjelölése nélkül.

II.

Eljárás alá vont vállalkozás a helyi "Futár" című hirdetési újságban 1997. július 11-én pályázati felhívást tett közzé. Ebben bérbeadás útján történő hasznosításra kínálta a Nyíregyháza, Rákóczi út 4. szám alatti nem lakás céljára szolgáló helyiségcsoportot: 195 m2 üzletet és 81 m2 raktárat 1997. augusztus 15-től határozatlan időre, profilkötöttség nélkül. Az induló licitet az üzletre 12.500.- Ft/m2/év + ÁFA, a raktár és szociális helyiségre 6.250.- Ft/m2/év + ÁFA-ban jelölte meg. A bérleti jogot az a pályázó nyeri meg, aki a nyilvános pályázati tárgyaláson a legmagasabb összegű bérleti díj fizetésére tesz ajánlatot.
A versenytárgyalás 1997. július 24-én volt, ahol három pályázó vett részt. Az eljárás alá vont vállalkozás Vagyon- és Vállalkozási Irodájának képviselője, Bakos Sándor a résztvevőknek olyan tájékoztatást adott, hogy a pályázat nyertesének esetleges visszalépése esetén a második legmagasabb ajánlattevővel köt szerződést a hivatal, ennek kiesése esetén pedig a harmadik helyezettel. A bérleti díjakra tett ajánlatok a következők:
PRO-TEX Kft. 36.300.- Ft/m2/év az üzletre, 17.500.- Ft/m2/év a raktárra;
AZURRO ITALIA Kft. 36.200.- + 17.400.- Ft/m2/év;
Jonathan Invest Kft. 12.600.- + 6.350.- Ft/m2/év.

A nyertes a PRO-TEX Kft. lett, a kauciót azonban a megadott 15 napos határidőben nem fizette be, ezt követően pedig a második helyezett ugyanígy nem teljesített. 1998. szeptember 1-én a Jonathan Kft. letette a kauciót, azt azonban az eljárás alá vont vállalkozás visszautalta és egyidejűleg tájékoztatta 1998. szeptember 5-i keletű levelében, hogy a 24/1994. - helyesen 25/1994. - (V. 18.) Ök. sz. rendelet szerint 8. §-a szerint a versenytárgyalást eredménytelennek nyilvánította.
1998. szeptember 8-án a Jonathan Invest Kft. levelében a szerződés megkötésére szólította fel eljárás alá vont vállalkozást a jegyzőkönyv és erre vonatkozó önkormányzati rendelet alapján azzal, hogy a második helyezett kiesése esetén ő a pályázat nyertese.
Eljárás alá vont vállalkozás ezzel kapcsolatosan hivatkozott a most már helyesen megjelent Ök. számú rendeletre, amely szerint ha a pályázat nyertese az előírt határidőn belül nem teljesíti fizetési kötelezettségét vagy nem köti meg a bérleti szerződést, úgy az általa befizetett bánatpénzt elveszti, és a bérbeadó a sorrendben következő legnagyobb összegű ajánlattevővel köti meg a bérleti szerződést. Értelmezése szerint ez csupán az első két helyezett esetében teszi lehetővé a bérleti szerződés megkötését, de nem lépne korlátlanul a kiesők helyére a további sorrendben következő.

1998. szeptember 24-i kelettel a Jonathan Invest Kft. a Nyíregyházi Városi Bíróság előtt a Ptk. 206. § (1) bekezdésére alapítottan keresetet indított eljárás alá vont vállalkozás ellen a bérleti szerződés létrehozására, annak tartalma megállapítására. A jogcímet másodlagosan a Ptk. 213. § (1) bekezdésében jelölte meg.
Az elsőfokú bíróság helyt adó ítéletét a Szabolcs-Szatmár-Bereg Megyei Bíróság 7.Gf.40195/1997/11. számú végzésével hatályon kívül helyezte azzal, hogy az elsőfokú bíróság hatáskörének hiányát nem észlelte, holott a kereset tartalmilag az 1996. évi LVII. törvény (a továbbiakban: Tpvt.) 86. § (2) bekezdés f) pontjára alapítottként értelmezhető, miszerint az ügylet jellegének megfelelő üzleti kapcsolat létrehozásától való indokolatlan elzárkózás esetén az érdekelt keresettel kérheti a szerződés létrehozását. Az ilyen perekre a Tpvt. 88. § (3) bekezdése szerint megyei bíróságnak van hatásköre és a bíróság a 86. § (3) bekezdése szerint a Gazdasági Versenyhivatalt keresi meg.
Ezután a Nyíregyházi Városi Bíróság az ügyet áttette és a Szabolcs-Szatmár Megyei Bíróság 6.G.15-98-040085/3. számú végzésével megkereste a Gazdasági Versenyhivatalt annak megállapítása végett, hogy az alperesi önkormányzat a szerződés létrehozásától indokoltan vagy indokolatlanul zárkózott el; e határozat jogerőre emelkedéséig az eljárást felfüggesztette.

III.

A Gazdasági Versenyhivatal a vizsgálatot lefolytatta; a vizsgálati jelentés a beszerzett bizonyítékokat úgy értékelte, hogy az eljárás alá vont az érintett piacon (Nyíregyháza belvárosában a 100 m2-t meghaladó, nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadása területén) nincs gazdasági erőfölényes helyzetben, mert rajta kívül magánszemélyek és gazdálkodó szervezetek is rendelkeznek ilyen helyiségek tulajdonjogával, melyeket jellemzően bérleti jogviszony keretében vagy albérlet útján hasznosítanak. Ezért a visszaélést nem is vizsgálta, indítványozta az eljárás megszüntetését.

Eljárás alá vont vállalkozás ugyancsak az eljárás megszüntetését kérte.
Vitatta erőfölényes helyzetét azzal, hogy a Tpvt. 22. §-ában írt törvényi feltételek nem állnak fenn:
- a belvárosban helyettesítő áru létezik hasonló feltételekkel, amelynek kapcsán újsághirdetéseket csatolt bizonyítékként,
- utalt arra, hogy nincs piaci súlya, 10 % az általa kínált helyiség aránya,
- az önkormányzat által meghatározott díjakat a kereslet-kínálat viszonyai határozzák meg.
Tagadta azt is, hogy visszaélésszerű a magatartása, hiszen ésszerűen a legmagasabb bérleti díjat kívánta elérni.

IV.

A Tpvt. 21. §-a tiltja a gazdasági erőfölénnyel történő visszaélést, így nevesítetten a c) pont szerint az ügylet jellegének megfelelő üzleti kapcsolat létrehozásától való indokolatlan elzárkózást. A törvényi tényállás megvalósulásának együttes feltétele a piacuralmi helyzet és az ezzel való visszaélés.

Az erőfölényes helyzet jellemzőit a Tpvt. 22. § (1)-(3) bekezdése adja meg, és - szemben a vizsgálati jelentéssel - a Versenytanács nem látott elegendő adatot arra, hogy az eljárás alá vont vállalkozás erőfölényes helyzetét, vagy annak hiányát bizonyossággal megállapítsa. Ahhoz ugyanis, hogy el lehessen dönteni, hogy az adott földrajzi piacon (Nyíregyháza tágabb értelemben vett belvárosa) az árut (nem lakás céljára szolgáló nagyobb helyiség) ésszerűen helyettesítő árut nem, vagy számottevően kedvezőtlenebb feltételekkel lehet mástól beszerezni, szükséges lett volna az adott teljes piac feltárása az 1997. évi kínálatot illetően. Erre elsődlegesen az eljárás alá vont állítása áll csak rendelkezésre, amely szerint az általa hasznosításra kínált helyiségek száma elenyésző arányú, mert azokat részben eladta, részben a bérlőktől csak a bérleti idő lejárta után kerül vissza hozzá. A tényleges kínálatot a bérleti jog átruházása, illetőleg az albérletbe adás bővíti. Az újsághirdetésekből, illetőleg a minimális ingatlanközvetítői információból azonban nem derül ki, milyen arányú ez a kínálat, helyettesítő terméket kínálnak-e, és feltételei (bérlet ideje, a bér fizetési módja, összege) hogyan viszonyul az eljárás alá vont által kínált bérleményekhez (Tpvt. 22. § (1) bekezdés a) pont).
De nincs arra sem adat, hogy az eljárás alá vont vállalkozás gazdasági tevékenységét a piac többi résztvevőjétől függetlenül képes-e folytatni, vagy versenytársai magatartásait figyelembevéve alakítja ki a díjat ((2) bekezdés).

A Versenytanács azonban azért nem látta a piac további elemzését szükségesnek, mert az eljárás alá vont vállalkozás részéről visszaélésszerű magatartás nem állapítható meg két okból:
egyrészt a már hivatkozott önkormányzati rendelet rendezi, hogy a pályáztatás eredményeként kivel kell megkötni a szerződést. Osztja a Versenytanács az eljárás alá vont álláspontját, miszerint csupán csak a nyertes (vagyis első helyezett) helyébe léphet a sorrendben következő ajánlattevő, a rendeletből nem következik a korlátlan helyettesítés. Az önkormányzati rendelet, mint jogszabály (1987. évi XI. törvény 1. § (1) bekezdés f) pontja) kötelező érvényű, attól eltérni nem lehet. Ily módon e pályázat eredménytelen volt, eljárás alá vontnak szerződéskötési kötelezettsége nincsen.

Ettől elvonatkoztatva - egy más értelmezés mellett - a Versenytanács arra utal, hogy az első két pályázó a licithez képest közel háromszoros árat ajánlott, míg a Jonathan Kft. csupán m2-ként 100 - 100 Ft-tal többet. Abból a tényből, hogy más helyiségek bérbeadása eljárás alá vont részéről ebben az évben minimum 14.500.- Ft/m2 áron történt és az ismert kínálatban rendkívül változó m2-árak szerepelnek, (6.000.- - 43.700.- Ft/m2-ig) alaposan következtethető, hogy egy ilyen, vendéglátóipari tevékenységre alkalmas, közel 300 m2-es helyiségcsoport szinte induló áron történő bérbeadása irreális lenne, ez a versenyeztetés céljával sem állna összhangban, azaz, hogy a résztvevők az induló árhoz képest tegyék meg ajánlataikat, egymáshoz viszonyítva is egyre magasabb árat ajánlva.
Ezért a közel alapáron történő szerződéskötéstől az eljárás alá vont indokoltan zárkózott el.

A fentiekre tekintettel az eljárást a Tpvt. 72. § (1) bekezdés a) pontjának II. fordulata alapján megszüntette. A 77. § (1) bekezdés h) pontja és 74. § (1) bekezdése alapján tárgyaláson határozott. A jogorvoslatra vonatkozó rendelkezés a Tpvt. 83. § (1) és (2) bekezdésén alapul.

Budapest, 1998. október 21.

dr. Sólyom Eszter sk. előadó
Fógel Jánosné dr. sk.
dr. Lénárd Réka sk.
Ágoston Marika